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不動産取引がいかに複雑で難しい仕事であるかを、宅建業者や営業担当者が十分認識しておくことです。
従業員に対して日頃から不動産取引の実務的な教育、指導を行うことです。
これは、大手不動産業者が従業員の教育を熱心にして、中小不動産業者がおざなりにしているとはいえないのです。
少人数でやっている宅建業者にとっては自分自身の免許を剥奪されると生活に困るから信用を重んじ非常に真剣に堅実にやっている方もおられます。
大手不動産会社の中には、従業員がミスをしても、会社が弁償し、従業員自身にペナルティーが科されないものですから、紛争を引き起こした本人があまり責任を感じていないという悪い面もあるわけです。
ですから、大きな不動産会社か、小さい不動産会社かというような規模の比較ではなく、その業務に携わる宅建業者や営業マンの仕事に対する取り組み方、質が非常に大きなウエー卜を占めてくるわけです。
大きな資本や組織がたとえなくても、不動産取引の豊富な経験、専門的な知識を身につけていますと、個人でやっていても、その信用で良い取引物件が自然に集まり、かなりの収益をあげられます。
ある意味で、ここに不動産媒介業のやり甲斐があるといえます。
宅地建物取引主任者資格試験に合格したからといって、実務的な知識を習得したとはいえず、直ちに仕事ができるとは限りません。
売買契約書の取り交し方とか、物件調査のやり方を十分習得しておく必要があり、経験の積み重ねが必要です。
さらに、不動産会社の、特に上層部が従業員の継続的な教育、指導を熱心にやるという認識が必要です。
不動産業は、良き人材が必要ですが、残念ながら、他の業界に比べて離職率が高く定着率が悪いことがしばしば指摘されています。
毎年数多くの営業マンを企業が採用しても人材を養成する姿勢が乏しいと、長い目でみるとその企業としては伸びなくなります。
不動産業が大きく発展したのは戦後になってからであり、他の業界に比べると若い業界、まだまだ未開拓・未成熟の分野です。
それだけに、まだまだ不動産業は幅の広い深みのある、やり甲斐のある仕事だと思います。
ですから、今後一層社会から厚い信頼を寄せられるような不動産業として飛躍、発展させていくことが必要であり、これは十分可能であると思います。
皆さん方には今日はちょっと耳の痛い話ばかりしてきましたが、これらはいずれも実際に起きたケースですから同じ轍を踏まれないように十分に気をつけられ、不動産業務に大いに励まれ、今後益々実績を上げていただきたいと思います。
と契約して買い受け、手付金を支払った。
BはAに連絡せず、手付金を渡さなかったので、Aは本件不動産をCに売却し、登記を移転した。
Xは、Yに対し、手付金の返還を求めた。
これに対して、裁判所は、「不動産売買の仲介業者が不動産の買受希望者より仲介の依頼を受け、売買の手付として交付を受けた金員を売主側の代理人と称する者または斡旋者に交付するに当っては、その者の資格、権限を十分に調査するとともに、売主との聞に売買契約が有効に成立したかどうかを見届けて、しかる後に交付するよう注意を払う義務がある」ところ、Yはこのような注意義務を怠り、交付を受けた手付金を売主Aの代理人Bと称する者に漫然交付し、BとAの聞に連絡なく、手付金の交付がなかったため、本件不動産はCに売却され、その移転登記も完了したのであるから、Yは同金員をBより取り戻す等によりXに支払う義務があるとして、Xの請求を認容した。
借主Xは、昭和54年8月媒介業者Yの媒介で、貸主Aとの間で店舗賃貸借契約を締結した。
その契約締結前に所有名義人がBに移り、を怠ったため、その後競売されて第三者が所有することとなり、Xは、賃借権を対抗することができなくなった。
Xは、Yに対し、損害賠償を求めた。
Yは、店舗の造作の譲渡契約の媒介であったと主張した。
これに対して、裁判所は、本件店舗の造作は賃借権の取得を前提としなければ何ら意味のないものであり、本件契約は賃貸借契約の媒介であるとした上で、「建物の賃貸借契約を媒介する宅地建物取引業者は、建物の所有者を調査し、貸主となろうとする者が所有名義人と異なる場合には、貸主に貸借の権原があるか否かを確認する義務がある」ところ、Yは、本件建物の登記簿謄本をとって調査したことはなく、当時本件建物にどのような登記がなされているか知らなかったので、あるから、Aが自分に権利がある旨説明し、その説明をXが了承したとしても、それだけでは義務を履行したとはいえず、「本件建物の所有名義の確認を怠り、な注意義務を怠ったものといわざるを得なし、」として、Yの債務不履行責任を認め、売買代金のうち保証金相当額について損害があるとしたが、を相殺した。
東京地判昭62.11. 27 判時1280-97)買主Xは、昭和37年4月媒介業者Yの媒介で、宅地転用の上工場用地にする目的で、地主Aの代理人と称するBと契約して農地を買い受け、所有権移転請求権保全の仮登記を受けたが、その後Aに対し本登記を求める訴を提起したところ、農地法第5条による転用許可申請協力請求権が時効により消滅したとして請求棄却となり、確定した。
XはYに対し、損害賠償を求めた。
第一審は、Xの請求権が時効により消滅したのはYの忠告にXが応じ訴した。
控訴審は、不動産仲介業者は資格を有する専門家として、業として仲介を行うのであるから、代理権の存否、範囲を調査する際の注意義務については、「代理人と称する者が持参した本人の実印、印鑑証明書等にいる者の権限につき疑問を抱く余地のないような特段の事情が存在しない限り、本人に照会してその意思を確認し、委託者に不測の損害を及ぼすことのないように配慮する必要がある」ところ、本件の場合、特段の事情が存在していたとは認められず、かつ、Aは地元に住んでおり、その意思を確認するのが容易であったのに、これを怠り、Bが代理権を有するものと速断して、仲介し、契約を締結させたのであるから、債務不履行による損害賠償責任があるとして、Xの請求を認めた。
買主Xは、昭和31年12月媒介業者AおよびBの媒介で、売主Yから土地を買い受け、手付金を支払った。
実地検分の際、客付業者Bが誤って隣地を含めて説明し、西側は目黒不動尊境内に通ずる公道に面し、南側は私道に面する角地であるといったが、実際は南側私道に面するものであった。
Bが間違えたのは、元付業者AがBにきちんとした説明をせず、誤解を招く言い方をしたためで、あった。
その後この事実が判明し、Xは、錯誤により無効であると主張し、手付金の返還を求めた。
Yは、Xに重過失があると主張した。
これに対して、裁判所は、本件売買は、目的物の同一性に関し錯誤があり、その価値に格段の相違があるから、要素の錯誤にあたるとした上で、「土地の売買において、その所在を明らかにして同一認識を明確にするためには、その形状、坪数を明らかにするだけでなく、隣接地域との関係を明確にする必要がある」ところ、Yは、契約に際し実測図面を閲覧させたが、同図面ではこれらの関係を明確に把握することは難しく、借主Xは、昭和63年10月客付業者Yの媒介で、貸主Aと称するBと契約してビルの一階部分店舗をラーメン店営業のため賃借した。
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